av kontorplasser| 09. February, 2024
UNION er en av Norges ledende eksperter på næringseiendom og boligutvikling, som skaper verdier for eiere, oppdragsgivere og samfunnet på en ansvarlig måte. Deres utmerkede analyseavdeling publiserer jevnlig det de har kalt Coworkinganalysen. Dette har de gjort over tid, og dermed kjenner de aktørene, og får gode rådata som de deler med bransjen. Denne uken kom den ferskeste rapporten, og i denne artikkelen tenkte jeg å dele det som vi bet oss aller mest merke i.
Først og fremst noen rådata fra undersøkelsen, slik at man forstår hva de har målt og ikke. Totalt er det 42 profesjonelle aktører av coworkingspaces, alt fra Regus og House of Business som er typiske utleiere av det man kan kalle kontorhotell, til MESH og 657 og andre som er mer kjent for startupmiljøet rundt seg. Totalt står disse 42 aktørene for utleie av 12.900 plasser, som må sies å være et meget høyt tall.
Det vi leser ut fra rapporten, og de i prioritert rekkefølge, er følgende:
Fallende tilbudssiden i markedet
For første gang faller tilbudet av fleksible kontorarbeidsplasser.Kapasiteten har falt med hele 13 prosent fra 2023 til 2024, som tilsvarer 1 900 arbeidsplasser. Tidligere var hovedregelen økninger hvert eneste år. Og en ting er alt rundt pandemien fra mars 2020 og ut 2021, men i et stabilt marked har det vært en utfordring at så mange eiendomsaktører har satset på dette markedet. Mulighetene til lønnsomhet har i realiteten sunket for hvert eneste år. I rapporten kommer det også klart fram at det ikke er store konkrete planer om nye sentre eller satsinger. Alle aktørene oppgir at de sitter stille i båten. Sannsynligvis håper de at trenden fortsetter. En hovedutfordring i bransjen fortsatt er at man sliter med salget, de sliter rett og slett med å treffe målgruppen effektivt og få dem inn på de ulike medlemskapene. Mange har prøvd ulike digitale løsninger og kampanjer. Mange har hatt klassiske selgere og key account personale, men uten å klare å regne det helt hjem, tydeligvis. Derfor øker antall medlemskap sakte, men sikkert uten at noen av aktørene har knekt koden helt enda.
En nedgang på 13% har jo konkrete hendelser bak seg. WeWork har trukket seg ut, og Canica og Eiendomsspar, som leide ut til WeWork, jobber med å løse dette på egen hånd. Her forsvant et betydelig antall plasser.
En annen aktør som har forsvunnet ut er Evolve. De hadde på det meste 23.000 m2 for utleie på 16 sentre, men da de meldte oppbud var de nede på 9 sentre. Noen få av de antatt beste lokalene har blitt overtatt av andre profesjonelle aktører, men i sum så røk Evolve på overetableringen i bransjen og kanskje dyre lokaler, uten at vi kjenner bakgrunnen godt nok.
Spaces og Regus, begge eid av IWG, er de klart største i markedet.
Mest lønnsomt å leie ut i ytre by
Rapporten tar for seg Oslo, men gir noen interessante perspektiver. Som at belegget i ytre by er på hele 94%, mens det for indre by er på 78%. Belegget er altså 20% høyere i ytre by enn i indre by. Med ytre by menes områdene utenfor Ring 1 så som Skøyen og Majorstua med flere. Men dette er bare halve historien, for inntektene er jo høyere i indre by. Ser man på private kontorer er bare prisforskjellen på 7%. Dette er tall de som leier ut eiendom bør merke seg! Lønnsomheten virker med andre ord å være best litt utenfor sentrumskjernen. Går man inn i statistikker for leiekostnader i ulike deler av Oslo, vil man i tillegg finne at kvadratmeterprisen for kontorer på Majorstua og i sentrum kan være vesentlig forskjellig, så det er grunn til å tro at kostnadssiden er enda et argument for å holde seg unna sentrumskjernen i Oslo, såkalt CBD
Bra belegg, men vanskelig å tjene penger
Aktørene oppgir et samlet belegg på 80%, samtidig så opererer man med 79% som nødvendig belegg for å tjene penger. Siden dette er gjennomsnittsstørrelser, er det helt klart aktører som ikke er i nærheten av å tjene penger. Et så høyt belegg som 80% er også verdt å bite seg merke i. Dette tallet har nå vært tydelig i flere år, og det er et tall aktørene forholder seg til. Det vil nok skremme flere fra å starte konsepter der de skulle overbooke åpne landskap og tjene penger som gress. En startup som er avhengig av 80% belegg vil nok slite med å tiltrekke seg rasjonelle investorer. Et annet forhold i samme avdeling er at belegg og lønnsomhet stiger over tid, og at sentre som har vært åpne 2-3 år eller lenger tjener penger, mens nyere sentre taper. Dette henger jo sammen med at det ikke er lett å plutselig fylle et senter med 40 tomme plasser. Det vil nok være lettere for de aktørene med flere andre sentre hvor det å flytte leietakere mellom sentrene lettere skjer innenfor et og samme medlemskap.
Interessant rapport altså, utgitt i februar 2024 fra Union som grundig dokumenter en fallende tilbudsside, tydelige beleggsforskjeller i Oslo by og ikke minst hvor høyt belegg et kontorhotell trenger for å bli lønnsomt.
Interessante tall fra Union altså. En spesiell takk til senioranalytiker Ann Kristin Aure, som har delt rapporten med oss og diskutert funnene. Anbefaler alle å ta en titt på deres analyseportal M2.